Консультации юристов

   

 

Признание права собственности

 

 

Строительный бум в Москве предоставил гражданам невиданные ранее возможности в выборе жилья. Вслед за ростом спроса недвижимость выросли и цены на неё и желающих сэкономить, приобретая квартиры не в готовом доме, а в строящемся, становилось все больше. Недвижимость даже сейчас остаётся одним из самых выгодных и надежных вложений денежных средств, особенно, если приобретена она на стадии строительства. Однако, после приобретения квартиры в строящемся доме, радость от выгодного приобретения и предстоящего новоселья нередко сменяется разочарованием, и причин этому много.

После долгих месяцев, а иногда и лет, ожидания окончания строительства жилья потенциальный собственник квартиры нередко сталкивается с тем, что распорядиться новой квартирой он не имеет права!

Дом сдан в эксплуатацию, оплачиваются коммунальные услуги, деньги за квартиру выплачены застройщику в полном объеме, казалось бы есть все основания стать полноправным собственником квартиры -  пользоваться, владеть, распоряжаться ей по своему усмотрению, но, по каким-то причинам, законное признание право собственности квартиру не оформляется!

Типичные проблемы вызываемые отсутствием зарегистрированного права собственности на квартиру:

  • квартиру нельзя продать, подарить, обменять, оставить в наследство
  • невозможно зарегистрироваться (прописаться) в квартире
  • коммунальные услуги оплачиваются по повышенным тарифам
  • проценты по ипотечному кредиту начисляются в повышенном размере
  • невозможно устроить ребенка в образовательное учреждение (школу, детский сад) по месту жительства
  • застройщик не исполняет свои обязательства по регистрации прав собственности и остается безнаказанным

Как правило, неоформление прав собственности на приобретённые объекты недвижимости лежит на совести инвестиционных компаний, которые не предпринимают необходимых действий по оформлению прав собственности на квартиру или дом.

Недобросовестное исполнения строительными, инвестиционными компаниями своих обязательств порождает немало обоснованных исков граждан, обращающихся в суд за защитой своих прав, что находит своё отражение в обширной судебной практике по признанию права собственности на квартиры  и дома.

Согласно Закону «О регистрации и признании права собственности на квартиру, дом и сделок с ними», регистрация проводится на основании заявления или сторон договора или правообладателя. Если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации, переход права собственности на жильё регистрируется на основании решения суда, являющимся одним из оснований для государственной регистрации возникновения, наличия, прекращения, ограничения (обременения) перехода, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данной ситуации выход один – обращаться в суд за защитой своих прав. Наиболее типичная ошибка граждан - обращение с жалобами в местную администрацию, милицию, прокуратуру, эти органы не занимаются решением вопросов признания прав собственности, необходимо обращаться непосредственно в суд. Такие дела в судебной практике не редкость и признание прав собственности на основании договоров инвестирования, купли продажи и др. через суд происходит регулярно.

При грамотной досудебной подготовке и правильно составленном исковом заявлении, решение суда о признании права собственности на жильё как правило удаётся получить уже через 3 месяца после подачи иска. С решением суда уже можно обращаться за получением свидетельства о праве собственности в регистрирующий орган.

К наиболее распространенным случаям, которые препятствуют получить соинвестору право собственности на квартиру можно отнести следующие ситуации:

  • есть исполненный договор купли-продажи или инвестирования (в том числе - предварительный договор), объект введен в эксплуатацию, строительство закончено, но документы на приобретение права собственности отсутствуют;
  • те же обстоятельства, но дом не введен в эксплуатацию.

В первом случае, после получения из соответствующих органов необходимых документов, суд удовлетворяет требования истца о регистрации и признании права собственности на объект недвижимости за конкретным лицом. Далее Федеральная регистрационная служба основываясь на  вступившем в законную силу решении суда и документах БТИ обязана выдать свидетельство о приобретении права собственности.

Если же дом не сдан в эксплуатацию, добиться решения суда о признание права собственности на квартиру или дом сложнее, необходимым условием вынесения положительного решения суда является наличие доказательств существования объекта недвижимости (квартиры, дома, офиса).

Взаимодействие с БТИ (бюро технической инвентаризации) позволяет получить экспликацию помещения, что является доказательством физического существования квартиры. Для этого сотрудниками  БТИ должны быть произведены обмеры и зафиксированы технические характеристики помещения.

Нередко юридические проблемы возникают, когда при приобретении квартиры в строящемся доме составляется предварительный договор купли-продажи, немало физических и юридических лиц имеют такие договора (исполненные в части оплаты) но не получают в дальнейшем ни свидетельства о права собственности на квартиру или дом, ни даже возможности заключить основной договор купли-продажи.

Предварительный договор (по своей правовой природе) не обременяет стороны никакими обязательствами (передачи имущества, выполнения работ, оказания услуг), кроме обязательства заключить основной договор в будущем. В то же время, инвестиционные компании, дают лицам, его подписавшим, юридически значимый повод для признания судом права собственности на квартиру или иную построенную недвижимость. Если в предварительном договоре оговорена передача денег за построенное в будущем жильё и он исполнен в этой части, то вне зависимости от наименования договора, согласно Гражданскому кодексу РФ, к нему могут применяться условия соответствующие его содержанию. В судебной практике такие предварительные договоры чаще всего признаются в качестве основных договоров, порождающих права на получение в собственность квартир и иных нежилых и жилых помещений.

Задать вопрос юристу по жилищному праву - онлайн. Юрист бесплатно ответит на любой Ваш вопрос о признании права собственности.


Наши юристы специализируются на решении следующих вопросов:

  • Составление исков о признании права собственности на квартиру при долевом строительстве.
  • Оформление права собственности (на основании предварительного договора) в построенном доме через суд.
  • Оформление права собственности через суд на квартиры в новостройках.
  • Взыскание денежных средств за невыполнение условий договора по агентским договорам.
  • Принудительное расторжение агентских договоров на заключение договоров купли-продажи жилья.
  • Участие адвоката при заключении договора долевого участия в строительстве, соинвестирования (инвестирования) в строительстве, купли-продажи недвижимости.

 

 
     
  
 
Арбитражный суд Москвы Московский городской суд Московский областной суд Федеральная служба судебных приставов